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龙湖伤疤:靓眼财报后的疯狂维权

来源:网络 浏览:21031次 时间:2019-08-27

文 | 张佳儒

“交房日等于维权日”。在地产行业,很多房企高速度与高质量就像鱼和熊掌,不可兼得。

8月26日,龙湖集团业绩中期会上,董事长吴亚军用这样一句话概括公司的发展,“没有故事就是好故事”。不料,故事说来就来,一位自称龙湖业主的男士,哽咽地讲述维权问题,“龙湖在长沙的楼盘都在维权,无一例外。”

这让现场气氛非常尴尬,上半年,龙湖集团财报很是漂亮,销售额基本符合预期,核心净利润增长近三成,净负债率和融资成本低得可怕。大会气氛本该一片祥和,高管们互相微笑致意,然后等待各大媒体的赞许。

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最尴尬的是吴亚军,听说她就是因为买房子不满意才创办了龙湖集团,龙湖集团也曾一度是好房子的代名词。绿城老板宋卫平曾说,在中国,房子比绿城造得好的只有一家半,一家是龙湖,半家是星河湾。

类似这样的溢美之词,宋卫平很多年没再说过了。

“铁娘子”遭灵魂拷问

最近几年,吴亚军和龙湖集团虽听不到宋卫平赞许,但耳边并不清净,多得是业主维权声音。

业绩中期会上的维权男子,是冲着吴亚军来的,“我不得不来,我想问一下吴女士 ,您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词?龙湖在长沙的楼盘都在维权,无一例外”。

今日,龙湖集团方面回应,确实存在沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象。视频中,维权男子激愤且无奈,他连续说着,“我不知道为什么会成这个样子,真的,我不知道,不知道为什么会成这个样子……”

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图片来源:维权视频截图

维权男子的疑问,吴亚军知道答案,前几年,他曾因为类似事情在内部群中大发雷霆,“刚才看了项目,很失望,建筑不及格,粗陋,门厅很小……我不相信是这个城市人民的审美,也不相信是成本的限制(许多细节是因为水平和不走心)。

面对维权男子的灵魂拷问,吴亚军想必是羞愧难当而又感同身受的,创立龙湖集团之前,她也曾有过一次痛苦的买房经历。“延迟一年才拿到新房;入住一年多天然气不通;打开另一扇房门才能采光;电梯常有故障,回家晚了就得自己爬楼……”

维权的折磨经历,让吴亚军觉得地产行业有很大的发展空间。无论是当前还是在吴亚军买房的90年代,房子都是家的载体。但买一套好房子这种正当的需求却一直都要碰运气。

1995年,建设部和国家科工委要在全国做一批“2000年小康住宅科技示范区”的样板项目,听到这个消息,吴亚军夫妻二人积极投入到其中,并由此开发了第一个项目“龙湖花园”。

当时,吴亚军并没有相关经验,尺度用户曾详述她的经历。她出生在重庆一个普通人家,父亲是供销社员,母亲是裁缝。大学毕业后,曾在国营仪表厂里做过技术人员,还当过《中国市容报》的记者。进入房地产行业之前,还做过建材买卖生意。

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图片来源:尺度

没经验不代表干不好,吴亚军主导的龙湖花园建成后,在建筑、景观、配套、物业管理等方面都为重庆楼市树立了标杆。当时还打出“善待你一生”的广告,这句简单的广告词成为地产界的经典。

在地产界,大多是男老板坐镇,比如万达王健林,融创孙宏斌,龙湖集团的崛起,靠得是一位“铁娘子”。凭着房子过硬的品质,龙湖集团得以从重庆走向全国,登陆资本市场,并跻身一线房企。

今年是龙湖集团上市十周年,吴亚军说,“时间过的很快,没有特别值得纪念的,没有故事就是好故事。”对于上市公司来讲,我们一直干这个业务,企业不断按照公司战略意图发展壮大,对于顾客来讲增加了客户的满意度,哪怕新进入的地区也和顾客保持了良好的关联。

当前,在资本市场,很多人更喜欢讲的是所谓的“战略布局”,而不是所谓的“匠心”。在一些消费者,至少上述维权男子眼中,龙湖集团和最初的样子差距甚远。

龙湖的狂飙时代

事实上,龙湖集团并不像吴亚军口中所说的“没有故事”。除了业绩中期会上的小插曲,还有两则人尽皆知的故事,这可能是上述维权男子和其他业主选择龙湖的原因。

第一个故事。2004年,对房子质量严苛的宋卫平听说龙湖的产品品质非常好,带着公司高管们集体到重庆参观学习,光机票钱就花了66万元。据说这些高管们回去后,每人都吭哧吭哧地写了5000-10000字的总结。

第二个故事。万科创始人王石有一次去参观龙湖,脱下皮鞋换上拖鞋进入样板间去参观。参观完出门时,王石发现自己一行人的皮鞋被调转方向,头朝外整齐地摆放着。龙湖的服务细节让王石惊呼:“可怕的龙湖。”

龙湖集团的高品质曾让所有同行焦虑。宋卫平耻笑万科“产品质量粗糙、人脸皮厚”,却盛赞龙湖集团,“龙湖是绿城唯一的竞争对手。”“全国房企里,造房子的品质能比得上绿城的只有一家半,其中半家是星河湾,一家则是龙湖。”

随着龙湖集团的发展壮大,龙湖的房子也让消费者焦虑。这样的情况始于2004年,那一年,中国房地产迎来分水岭。在资本的推动下,一些有野心的地产大佬谋求全国扩张。吴亚军也有了全国化,甚至上市的想法。

2004年开始,龙湖集团相继扩张到成都、上海、北京、西安等。2007年,龙湖集团的销售额突破100亿元,成为业内少有的没上市就过百亿元的地产商。2009年,龙湖集团以黑马之姿在港交所上市,吴亚军身价曾达到380亿元,成为大陆女首富。

上市之后的龙湖集团狂飙突进,为了满足投资者的要求,企业必须提速,房子像工业品一样成批复制。2009年,销售额达到183亿,2010年飞升至330亿,2011年为382.65亿。增速业内罕见。

到2011年,龙湖集团已经高速运转了五六年,把马拉松当成百米赛跑一样冲刺,换谁也承受不了。这一年,吴亚军发现内部很多隐患,“公司内部有很多总经理都不认为自己有问题,而是市场出现了问题,环境出现了问题。从来不觉得自己操盘水平低。”

于是,吴亚军选择诚实,带领龙湖集团主动向市场低头,放缓发展节奏。经历几年的调整,2015年后,龙湖集团再度开启狂飙模式。

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图片来源:克而瑞创新事业部

2017年,龙湖集团销售额跨入千亿大关,几乎是前一年的两倍。2018年更是突破2000亿元。今年上半年,龙湖实现合约销售1056.2亿元,居于行业前十,达成全年2200亿销售目标的48%。

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图片来源:龙湖集团公告

beat365怎么验证邮箱从财报上看,龙湖集团赚钱能力惊人,上半年营业额385.7亿元,同比增长42.2%。净利润63.1亿元,核心净利润47.0亿元,同比增长26.0%。财务状况稳健,综合借贷1400.5亿元,平均借贷成本为年利率4.56%,外币借款几乎可以忽略;净负债率53.0%,保持行业低位。

房企“带病”前行

对于投资者来说,龙湖集团业绩稳健增长,财务风险低,股价走高,稳居一线房企。但对于普通消费者,相比漂亮的财报,他们更关心一套好房子。

如今,高速度与高质量成了行业悖论,房企“活下去”与业主“住下去”愈发对立。

2009年,龙湖集团上市后,再难拿出起步阶段一样惊艳的作品,取而代之的是赚钱能力,稳健的运营能力,以及层出不穷的维权事件。

在2010年之后,市场开始传出龙湖集团业主维权的消息。2015年后,维权声浪越来越大,甚至出现“龙湖维权网”,维权业主打成一片。

龙湖集团的高管和销售们很焦虑,“交房就维权”时有发生;消费者很焦虑,辛苦十几年买套房问题不断;市场很焦虑,曾经房产质量的标杆都在触碰底线,未来还有好房子吗?

近几年,维权者遍布的不仅龙湖集团,行业前十乃至行业百强,维权声此起彼伏,就连口碑极佳的万科、绿城也不例外。

2018年,全国消协组织受理房屋建材类的投诉有27916件,比2017年增加30%;房屋装修及物业服务类的投诉有17352件,比2017年增加100.6%。今年上半年,房屋建材类的投诉有14343件,房屋装修及物业服务类的投诉有8473件。

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图片来源:消费者协会官网

房企质量问题频发,归根结底是资本逐利,资本家害怕没有利润或利润太少,就像自然界害怕真空一样。

马克思说,一旦有适当的利润,资本就大胆起来。如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险。

于是,我们经常看到这样一种现象:房企一边喊着“活下去”,一边交出漂亮财报,一边应对业主维权。业主购房前是小甜甜,购房后就成了牛夫人。

维权事故多发,房企触碰质量底线,也在挑战赖以生存的消费者。我们坚信,房企心底的那份责任从未泯灭;只是不知道,从前那些令人惊鸿一瞥的好房子,会以怎么样的方式回来……



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